20:49
четверг,
3 октября 2024 г.
°С
Ярославль,
Ярославская обл., Россия
14 мая 2014

Универмагия

Универмаг «Ярославль», год назад закрытый на реконструкцию, а теперь загадочно мерцающий с фасада новыми геометрическими формами, готовится к открытию. В мае жизнь должна вернуться в стены известного всему городу торгового центра в обновленном виде.

Брюки превращаются…

Мастодонт ярославской советской торговли, построенный еще в 1966 году, в последние десятилетия пользовался достаточно громкой, но не очень внятной славой. В трех словах общественное мнение на его счет звучало так – «рынок под крышей». Множество маленьких лавочек (даже не магазинчиков), нулевая брендированность, сносные цены для центра города… В период зарождающегося капитализма 90-х этот подход вполне работал – пусть рынок, но все-таки под крышей. Однако капитализм развивался, слева и справа от универмага, зажав его в клещи, появились торговые центры «Миг» и «Новая галерея», по периметру Ярославля начали открываться гипермаркеты – и некогда самая оживленная на улице Свободы торговая площадка стала сдавать позиции.

После неоднократных противопожарных инцидентов универмаг было решено продать частному инвестору. Поиски желающего тащить этот нелегкий груз длились 2 года, и, наконец, в 2010 году городские власти избавились от балласта, продав его известному ярославскому предпринимателю Евгению Мухину.

В апреле 2013 года началась серьезная реконструкция с заявленной стоимостью 200 млн. рублей. Опубликованные в феврале 2014 года эскизы проекта тут же вызвали горячие споры среди архитекторов и ценителей красоты городского пейзажа. Помимо прочего, прозвучали возражения относительно значительного расширения здания и отсутствия световых проемов.

Нас, однако, интересует начинка обновленного универмага. И не только наличие эскалаторов и кондиционеров, но и общая концепция. Какие условия предлагаются арендаторам? Каких покупателей ждут в новом торговом центре? Чем их будут заманивать, обеспечивая арендаторам необходимый трафик? И вообще – чем будет отличаться очередной торгово-развлекательный (или просто торговый?) от многочисленных соседей?
Реплика автора

Из беседы с Евгением Мухиным стало ясно, что сверхновой и суперстильной концепцией универмаг ярославцев не поразит.

- Там будет примерно та же торговля, что и была, — заверил Мухин. – Но теперь все должно работать более эффективно – после того как мы оборудовали эскалаторы, проработали системы вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, сделали современный внутренний дизайн. Сейчас мы ведем переговоры с одним крупным якорным арендатором, но в основном мы планируем привлечь местный бизнес, небольшие магазины ритейла. Не по 4-5 метров, конечно, — этот формат уже отошел в прошлое. Мы делаем «нарезку» с учетом потребностей заявившихся арендаторов плюс закладываем некоторое количество стандартных помещений под торговлю.

На сегодня уже около 70 помещений зарезервированы, ожидается еще порядка 30 арендаторов. Кстати, вместо трех привычных этажей, универмаг теперь располагает сразу пятью, и арендовать помещения на пятом этаже предлагается по 500-600 рублей за квадратный метр. Низкая стоимость аренды (по крайней мере, в сравнении с «Аурой» 1 кв.м. универмаговой площади обойдется арендаторам в несколько раз дешевле)  – а, следовательно, более низкие, чем у конкурентов, цены в условиях снижения платежеспособности населения, очевидно, и станут «изюминкой» торгового центра. А вот фуд-корта, парковки, крупных продовольственных магазинов или каких-то специфических «завлекалок» заводить не планируется. Впрочем, инвестор считает, что это не существенные моменты.

- Место у нас все-таки получше, чем у «Ауры», — констатирует Евгений Мухин. – Может быть, мы проигрываем по площадям, но за счет проходимости и цен явно выиграем. А что касается пищевых ритейлеров и парковок – так и на западе очень много крупных торговых центров без парковок и «пищевиков». Особенно в центре города. И в Ярославле универмаг без них существовал сколько времени

С других колоколен

Однако маркетологи и предприниматели (как и архитекторы Ярославля) с предлагаемой версией универмага не вполне согласны. В частности, подвергается сомнению жизнеспособность его «антикризисной» концепции.

Бизнес-консультант Светлана Вьюшина считает, что в долгосрочной перспективе «Ярославль» выиграл бы, определив четкие принципы дистанцирования от конкурентов. Например, сделав ставку на товары и услуги для здорового образа жизни – и проработав соответствующее позиционирование.

- Организация досуга с пользой для физического и духовного развития – ниша очень перспективная и пока свободная, — уверена Светлана. – Безусловно, в ней работают всевозможные спорткомплексы, но они предлагают очень узкий и специфичный портфель продуктов. А торговый центр мог бы предложить своей целевой аудитории (деловые люди, ведущие активный образ жизни; родители, заботящиеся о будущем детей) не только фито-кафе и спа, но и магазины эко-одежды и обуви, фуд-корт и магазин со здоровой едой, зону развития для детей и т.д. За счет этого концепта можно занять перспективную нишу, которая будет являться якорем для платежеспособной аудитории, четко дистанцироваться от конкурентов, увеличить человекопотоки и стать лидером, задавая моду на здоровый образ жизни. Причем инвестиции потребовались бы минимальные – этот концепт вполне можно мягко интегрировать в существующую инфраструктуру центра. А за счет концепта можно привлечь очень хороших арендаторов. Ведь люди, внося арендную плату, должны понимать, чем их торговый центр отличается от остальных, какой покупатель к ним придет и как часто он сможет приходить.

Алексей Чагин, управляющий ТРЦ «Аура», тоже считает, что концепция – всему голова:

- Еще до начала строительства у собственников должна быть четкая концепция и взвешенная аналитика по рынку, а желательно и предварительные договоры с якорными партнерами проекта. ТРЦ «Аура» привел в регион мировые бренды, которые обладают проверенной годами технологией продаж. Конкурировать с подобными брендами сложно, но возможно. В первую очередь нужно иметь в виду, что предпочтения покупателей смещаются в сторону получения качественных услуг и сервисов. Если ранее покупки совершались в существующих ТЦ из-за безысходности, то теперь покупательский голод в среднем и ниже среднего сегментах почти удовлетворен.

Комментарий от арендатора

Ольга Курбатова, предприниматель, производитель одежды для беременных:

- Как арендатор с 13-летним стажем скажу: аренда в ТЦ – это лотерея. Выбирая аренду в стрит-ритейле, ты можешь сам просчитать проходимость, но высчитать ее в новом ТЦ крайне сложно. Как распределятся потоки покупателей? Кто будет торговать в соседних модулях? Будет ли администрация рекламировать торговый центр, проводить массовые мероприятия и т.п? Порядочен ли арендодатель? Ведь далеко не всё можно предусмотреть договором… Будет ли летом покупателям прохладно, а зимой не холодно в помещении ТЦ? Хорошо ли будут работать канализация, не отключат ли эскалаторы через месяц работы?

Если ты арендуешь площадь в ТЦ с известным брендом, на все эти вопросы у тебя есть ответ. В конце концов, можно посетить аналогичный ТЦ, посмотреть отзывы в интернете. Владельцам дорога репутация и имидж, поэтому вряд ли тебя подведет раскрученный бренд.

А вот с местным ТЦ может быть что угодно. Можно платить аренду, зарплату продавцам, тратить огромные деньги на рекламу, а пришедшие по твоей рекламе покупатели будут разбредаться по соседним модулям. Ты будешь работать в ноль в полупустом ТЦ, а потом  арендодатель привлечёт какого-нибудь якорного арендатора и все покупательские потоки перекроят так, что ты окажешься в районе складских помещений нового магазина. Или через год, когда ты более-менее «прикормил» своих покупателей, ориентация ТЦ с универсальной постепенно сменится на «мебельную», ведь у арендодателя ситуация может складываться по-разному. В общем таких «подарков» от ярославских ТЦ за 13 лет работы я имела «вагон и маленькую тележку». Могут быть и другие сюрпризы: смена собственника с полным последующим изменением договоров. Не говоря уже о пожаре в ТЦ, когда ты теряешь всё, но не из-за огня, а из-за нелепой пожарной сигнализации. Так что здесь нет единого рецепта: возможно и в универмаге будет создана комфортная для малого бизнеса ситуация. Но в любом случае предпринимателям надо постараться заранее предусмотреть все вышесказанное, чтобы в их отношениях с арендатором не было неприятных сюрпризов»

Деловая среда

Автор: WEB

Комментарии

Другие новости раздела «Экономика»

Читать