Голосуем за ремонт жилья

М. ЦВЕТКОВ: Во-первых, хочу напомнить, что ДЕЗы в свое время создавались не потому, что так мэр захотел, а потому что начал действовать указ президента о реформировании жилищно-коммунального хозяйства. Федеральный центр тогда решил разделить функции заказчика и подрядчика по содержанию и ремонту жилья. Думали, в эту сферу ринется частник, а ДЕЗ как управляющая организация будет выбирать самого лучшего. И что мы имеем? Кроме бывших муниципальных РЭУ – всего четыре подрядчика. Потому что на старом доме, в котором 15 лет не было ремонта, а среди жильцов – половина льготников, да еще и неплательщики имеются, при нынешних тарифах много не заработаешь.
      

Реорганизация ДЕЗов с ликвидацией их старой юридической «оболочки» тоже продиктована логикой нового федерального законодательства. Недавно был принят федеральный закон № 185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В соответствии с ним создан общероссийский фонд емкостью 240 миллиардов рублей, из которых 96 миллиардов предназначены на расселение ветхого и аварийного жилья, а еще 144 миллиарда – на помощь собственникам в проведении капитального ремонта их домов. Понятно, что Ярославль очень заинтересован в получении своей доли этих денег, особенно в свете подготовки к 1000-летию. По нашим расчетам, город может претендовать на 950 миллионов рублей из этого фонда с разбивкой на четыре года. Но для этого нужно выполнить ряд условий. Одно из главных – передать функции управления жильем частным компаниям.  
      

– Но ведь в этом случае кадровую, экономическую, тарифную политику в сфере ЖКХ будут вести не органы местной власти, а частники. Через них пойдут федеральные средства на капитальные ремонты многоквартирных домов, они будут подписывать сметы и акты выполненных работ. Конечно, бизнес подконтролен милиции и прокуратуре. Но толпы обманутых вкладчиков свидетельствуют, что этого недостаточно.
      

М. ЦВЕТКОВ: Мы живем в Российской Федерации, а по федеральному законодательству приватизированное, то есть частное жилье, должны обслуживать частные компании, а управлять им – собственники квартир  или нанятые ими частные управляющие организации.  Но мэр и муниципалитет не бросят людей «выплывать». Какие бы сюрпризы ни преподносила нам реформа ЖКХ, городская власть несет ответственность за то, чтобы в домах горожан было тепло, светло и безопасно. По мнению депутатов муниципалитета, передача управленческих функций в системе ЖКХ должна пройти плавно, без потрясений. Главное, чтобы управляли домами, а тем более эксплуатировали и содержали их, люди, которые имеют соответствующие знания и навыки. Поэтому принято решение создать на основе имущества ДЕЗов открытые акционерные общества, но сто процентов акций созданных на их базе новых открытых акционерных обществ на первом этапе сохранить в муниципальной собственности. А дальше все будет зависеть от федерального Министерства регионального развития. Если оно установит, что получение федеральных денег на капитальный ремонт домов будет возможно только после конкурсной продажи 25-процентного пакета акций новых ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами» – то это требование придется выполнить в 2008 году. Но в любом случае  к 2010 году эти акционерные общества на 75 процентов должны стать частными по условиям федерального закона.
      

– «Управляющая организация многоквартирными домами» – что это?
      

Б. СОКОЛОВ: Реорганизованные ДЕЗы будут называться ОАО «Управляющая организация домами Красноперекопского района», ОАО «Управляющая организация домами Кировского района» и так далее. Всего шесть новых акционерных обществ по числу районов в Ярославле. Все они уже зарегистрированы. Назначены исполнительные директора, сформированы советы директоров. Туда вошли представители комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии, департамента городского хозяйства мэрии, районных администраций и депутаты муниципалитета.
      

М. ЦВЕТКОВ: Пользуясь случаем, хочу обратиться к ярославцам – собственникам квартир. Заключенные вами договоры с ДЕЗами как муниципальными управляющими компаниями действуют до 1 января 2008 года. В ближайшее время директора ДЕЗов отчитаются о проделанной работе. И после этого собственники квартир на общих собраниях должны сделать выбор – либо заключить договор с акционерным обществом, созданным на базе ДЕЗа, либо выбрать другой способ управления. Год назад 95,5 процента собственников оказали доверие ДЕЗам. А сейчас изменяется их организационно-правовая форма.
      

– Но провести за полтора месяца собрания в более чем восьмидесяти процентов домов города, да еще обеспечить при этом кворум не так легко…
      

Б. СОКОЛОВ: Согласно Жилищному кодексу, возможно как очное, так и заочное принятие решения собственниками. В первом случае за десять дней до собрания развешиваются объявления с указанием места и времени его проведения. При заочном голосовании раздаются бюллетени.
      

А. СКОРОХОДОВ: Нам очень помогает администрация района. Глава администрации лично курирует этот вопрос. Председатели КОС уже работают с населением, разъясняют предысторию перемен. Печатаются приглашения для жильцов. В отсутствие кворума пойдем собирать голоса по квартирам. Заочное голосование тоже будет использоваться. Желающие получить дополнительную информацию по этому вопросу жители района смогут обращаться с вопросами к нам или в ДГХ.
      

– А если какой-то дом до нового года не успеет сделать свой выбор, он ведь не останется без света и тепла?
      

А. СКОРОХОДОВ: Разумеется. Дома, не выбравшие управляющую компанию, переходят в ведение МУ «Ярославльобщежитие». Оно так и останется муниципальным. Не определившихся мы не бросим, но и ремонтировать их дома не сможем. Так что, уважаемые собственники, не будьте равнодушными. Не тяните!
      

– Предположим, большинство собственников пожелало управлять своим домом самостоятельно?
      

Б. СОКОЛОВ: В Жилищном кодексе сказано: собственники могут зарегистрировать ТСЖ или выбрать любую управляющую домом организацию. Но работа в системе ЖКХ требует ответственности. Хочу напомнить, что в России есть жилищный контроль в лице государственной жилищной инспекции. И накладываемые ею штрафы – не чета штрафам ГИБДД. Сотни тысяч рублей с должностного лица, не соблюдающего требования закона и нарушающего права людей. В Ярославле 477 ТСЖ и шесть частных организаций, управляющих пятьюдесятью домами из числа ТСЖ. Но это по преимуществу новые дома. Часто приходится слышать – в жилищно-коммунальное хозяйство должен прийти частник. Но как он заработает прибыль? Схема проста – он ремонтирует крышу за свои деньги, а потом в течение нескольких лет возвращает вложенные суммы с процентами за счет собираемой с жильцов квартплаты. Такой частник уже пришел в строительство, в торговлю, в энергетику. Но по нынешним тарифам содержать старые дома никто не берется.
      

– Но, наверное, ситуация изменится, когда государство на деньги из фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства эти дома отремонтирует?
      

Б. СОКОЛОВ: Тут вот какая штука. Пока федеральный законодатель определил, что полностью за федеральные деньги жилье капитально ремонтироваться не будет. Свою долю расходов должны нести региональные и муниципальные бюджеты и… сами жильцы. Схема софинансирования сметы капитального ремонта такова: 61 процент платит федерация; по 17 процентов – область и город м не менее 5 процентов – сами собственники квартир.
      

– А если они не захотят? Ведь комплексный капитальный ремонт 100-квартирного дома стоит порядка 4 – 6 миллионов рублей.
      

М. ЦВЕТКОВ: Не обязательно по всем домам проводить комплексный ремонт. Предположим, собственники решили отремонтировать только мягкую кровлю, которая 15 лет не ремонтировалась и пришла в негодность. В этом случае доля собственников – 5 процентов – это 50 тысяч рублей. В среднем по 500 рублей с квартиры. Такова цена благополучия на многие годы. Президент дает деньги – почему бы их не взять?! В то же время согласно 185-му федеральному закону решение о капитальном ремонте многоквартирного дома и внесении своей доли средств должны принять именно собственники. Без этого, к сожалению, фонд содействия реформированию ЖКХ денег на конкретный дом не даст. Со своей стороны муниципалитет и регион должны принять адресные программы капитального ремонта жилья и установить их финансирование. Такая городская программа, охватывающая все дома Ярославля, нуждавшиеся в капитальном ремонте на 1 января 2007 года, уже верстается.
      

– Но ведь среди собственников жилья немало пенсионеров, ветеранов войны, труда, инвалидов и других категорий населения, нуждающихся в социальной защите государства. А в 185-м законе про льготы для них вроде бы ничего не сказано.
      

М. ЦВЕТКОВ: Это очень серьезная проблема. По российским законам семья не может тратить на оплату жилья и коммунальных услуг более 22 процентов своего совокупного дохода. Губернатор снизил эту планку до 17 процентов. Мэр – до 17 процентов летом и 14 процентов зимой. Но есть статья Жилищного кодекса, в которой сказано: если две трети собственников квартир проголосовали за какое-то решение, то оставшиеся обязаны ему подчиниться. Отказываешься добровольно – заставят через суд. И про то, как быть, если такие расходы неподъемны для данной семьи, в законе – ни гу-гу. А ведь у нас есть пенсионеры и инвалиды и семьи с маленькими детьми, где семеро с ложкой и только один с сошкой. Им всем нужна помощь! Поэтому мы обратились в Министерство регионального развития РФ с предложением разработать порядок субсидирования незащищенных слоев населения в рамках программы капитального ремонта жилья. А может, и на более отдаленную перспективу. Потому что жилье и дальше придется содержать, ремонтировать. А среди собственников – люди очень разного достатка. Наше предложение пообещали внимательно рассмотреть.
      

– А почему бы государству не выполнить статью 16 закона о приватизации жилья и не дать деньги просто так, без всяких условий?
      

Б. СОКОЛОВ: Мы тоже задавали такой вопрос.
      

– Войдут ли в озвученные вами программы построенные в шестидесятых годах панельные хрущевки 365-й серии, пятидесятилетний срок службы которых уже заканчивается? И дома, которым капитальный ремонт потребуется через пять-семь лет?
      

Б. СОКОЛОВ: Пока в программу включены дома, построенные до 1991 года.
      

– Сколько денег нужно, чтобы отремонтировать все дома Ярославля?
      

М. ЦВЕТКОВ: Сегодня население оплачивает сто процентов расходов по содержанию жилья. Но и этого недостаточно, чтобы ликвидировать последствия хронического недоремонта последних двух десятилетий. В Ярославле очень много домов нуждаются в ремонте кровли, фасада, подъезда, замене систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, а также в модернизации электросетей. Раньше расчетная мощность была всего два киловатта на квартиру. А сейчас одна стиральная машина столько берет! Зачастую электропроводка не выдерживает сверхнормативной нагрузки, что приводит к авариям, пожарам. Современному уровню энергопотребления не соответствуют 85 процентов ярославских домов. Основываясь на показателях физического износа зданий и действующих нормативах амортизационных отчислений,  мы подсчитали, что для доведения жилья в городе до уровня комфортности, обеспечивающего безаварийную работу системы ЖКХ, потребуется около 17,1 млрд. рублей.
      

Б. СОКОЛОВ: И тут вот что надо учесть. Согласно вступившему в силу в 2005 году новому Жилищному кодексу все финансовые расходы по капитальному ремонту жилых домов должны нести собственники квартир. И это касается не только жилых помещений, но и крыши, подвала, теплоузла, лежаков-стояков, лестничных клеток и даже придомовой территории. В 26 регионах страны так и делается. Например, в столице Башкортостана Уфе муниципалитет принял программу капитального ремонта жилья до 2029 года и ввел плату с населения на эти цели по 2,8 рубля с квадратного метра общей площади. И платят!  Скажу больше, постановлением правительства утвержден норматив платы за капитальный ремонт жилых домов в Ярославле – 4,1 рубля с квадратного метра общей площади. Но строчки «капитальный ремонт жилья» в составе квартплаты у нас в городе нет.
      

М. ЦВЕТКОВ: Потому что мэр и муниципалитет заботятся о горожанах. Они убедили вышестоящие уровни власти софинансировать городскую программу капитального ремонта жилья. В 2007 году из бюджета Ярославля на эти цели было выделено 90 миллионов рублей, из областного бюджета – 80 миллионов, вклад федерации – 45,5 миллиона рублей. Для сравнения – в Костроме на капитальный ремонт жилья смогли изыскать всего 26 миллионов, в Иванове – и того меньше. С другой стороны, Москва собирается потратить на это в следующем году… 470 миллиардов рублей. Вот вам истинное зеркало экономики, и излишне спрашивать подобно герою одной из песен Владимира Высоцкого: «Где деньги, Зин?».
      

– Хозяин автомобиля сам покупает бензин, запчасти, покрышки и прочее. А осознание необходимости тратиться на собственное жилье, по-моему, к большинству ярославцев еще не пришло. Между тем государство вот-вот распределит деньги фонда содействия реформированию ЖКХ, погасив тем самым «долг чести»  и… подведет черту? А что дальше?
      

Б. СОКОЛОВ: В Москве активно внедряется схема страхования рисков. Используется и накопительная система. Отчисления собственников на текущий и капитальный ремонты аккумулируются на банковских счетах, в случае необходимости привлекаются заемные средства. Накопительные счета уже имеют некоторые ярославские ТСЖ, располагающие суммами в полтора-два миллиона рублей. В муниципальном секторе ЖКХ накопительная система не применялась, хотя мы и вели в последнее время персонифицированный учет собранных средств по каждому дому.
      

М. ЦВЕТКОВ: Как начальник жилищного хозяйства города хочу обратиться к нашим уважаемым горожанам: берегите свою собственность! На Западе жильцы не бомбят свои дома, не разрисовывают фасады, не бьют окна. Потому что чем приличнее выглядит дом – тем он дороже стоит. Безбашенный недоросль испортит лифт за секунду. А попробуйте найдите потом 800 тысяч рублей на замену лифтового оборудования. Если в ярославцах не проснется чувство собственника, в новых условиях им будет несладко. Когда я говорю «новые условия», то прежде всего имею в виду постановление Правительства РФ о том, что к 2009 году все муниципальные предприятия, за исключением обслуживающих стратегические отрасли, должны быть  преобразованы в другие формы собственности. Этот процесс активно идет. Три года назад акционировалось МУП «Яргортеплоэнерго». В этом году акционерными обществами стали РЭУ, занимающиеся эксплуатацией и содержанием жилищного фонда, ДЕЗы, управляющие жильем. Если следовать букве федерального законодательства, то нужно акционировать буквально весь муниципальный сектор вплоть до «Ярославльлифта» и «Ярославльводоканала». Хотя многие города, где водоканалы в свое время были отданы в руки частников, уже испытывают большие трудности. Да и лифтовое хозяйство – такая сфера, где должен царить образцовый порядок, обеспечивающий высокий уровень безопасности. Федерация требует до 2010 года отменить все муниципальные дотации предприятиям ЖКХ.
      

– Да, собственникам жилья хочешь не хочешь, а придется самим вникать во многие вопросы, касающиеся обслуживания их домов. Не прогнозируете ли вы в связи с этим рост числа товариществ собственников жилья?
      

Б. СОКОЛОВ: Количество ТСЖ, несомненно, будет прирастать, но главным образом за счет новостроек. Сегодня из 477 ярославских ТСЖ лишь 28 организовались в бывших муниципальных домах. Тому есть объективные и субъективные причины. По новому Жилищному кодексу земля под домом и придомовая территория бесплатно передается в общую долевую собственность членов ТСЖ, если определены границы данного земельного участка и ему присвоен кадастровый номер. Ярославские ТСЖ, сформировавшие свои земельные участки, платят земельный налог. Пока он невысок – 0,011 процента кадастровой стоимости квадратного метра земли. В настоящее время правительством РФ рассматривается вопрос об упрощении порядка регистрации ТСЖ и предоставлении товариществам налоговых льгот, что должно послужить стимулом для создания новых ТСЖ. Субъективные моменты касаются выстраивания системы принятия управленческих решений. Далеко не всегда собственникам удается договориться, порой каждый тянет одеяло на себя, что порождает бесконечные дебаты и ссоры. Или наоборот – собственники выбрали председателя, назначили ему зарплату, свалили на него всю работу и никто не желает ему помогать, дескать, «тебе за это деньги плачены». Но невозможно быть юристом, экономистом, инженером, энергетиком и т.д. в одном лице. Поэтому мы и предлагаем ярославцам заключать договоры с «Управляющими организациями многоквартирными домами», располагающими необходимыми материальными и людскими ресурсами и имеющими многолетний опыт работы в сфере ЖКХ.
      

М. ЦВЕТКОВ: В заключение хочу сказать, что забота о городе и горожанах всегда будет приоритетной для мэрии Ярославля. Перед городской системой жилищно-коммунального хозяйства руководством города поставлены масштабные задачи. Нам предстоит к 2010 году отремонтировать 3500 тысяч подъездов в городе в добавление к 3260, которые засияли свежими сочными красками в 2004 – 2007 годах. К 1000-летию Ярославля преображаются фасады зданий, в первую очередь на центральных улицах и площадях. Город будет краше и благоустроеннее. Но логика федерального законодательства подталкивает горожан активно включаться в этот процесс.
                           
       Принято решение создать на основе имущества ДЕЗов открытые акционерные общества, но сто процентов акций созданных на их базе новых открытых акционерных обществ на первом этапе сохранить в муниципальной собственности.
      
       Заключенные договоры с ДЕЗами как муниципальными управляющими компаниями действуют до 1 января 2008 года. В ближайшее время директора ДЕЗов отчитаются о проделанной работе. И после этого собственники квартир на общих собраниях должны сделать выбор – либо заключить договор с акционерным обществом, созданным на базе ДЕЗа, либо выбрать другой способ управления.
      
       Федеральный законодатель определил, что полностью за федеральные деньги жилье капитально ремонтироваться не будет. Свою долю расходов должны нести региональные и муниципальные бюджеты и… сами жильцы. Схема софинансирования сметы капитального ремонта такова: 61 процент платит федерация, по 17 процентов – область и город, и не менее 5 процентов – сами собственники квартир.
      
      
       Цифры
       В Ярославле 477 ТСЖ и шесть частных организаций, управляющих пятьюдесятью домами из числа ТСЖ.
      
       Комплексный капитальный ремонт 100-квартирного дома стоит порядка 4 – 6 миллионов рублей.
      
       Современному уровню энергопотребления не соответствуют 85 процентов ярославских домов.