Договор дороже денег

Собственники предпочитают требовать решения общедомовых проблем от разных инстанций и жаловаться в надзорные органы, органы власти, нежели занять активную позицию и воспользоваться своими правами.
Выбор такой позиции во многом обусловлен недалеким прошлым, когда не существовало  таких понятий, как «управление домом» и «договор управления»,  когда  все имущество было муниципальным  и многие  вопросы решались административными мерами воздействия. Однако пришло другое время, в жилищно-коммунальной сфере  появилась в силу требований закона частная рыночная структура, которая  занимается управлением  многоквартирными домами. Отношения между  собственниками и управляющими организациями в этой связи должны основываться  на четких и понятных для обеих сторон правилах игры.
– У нас изначально были заложены неравные условия. С одной стороны, управляющие компании, где работают компетентные юристы, а с другой – собственники, каждый из которых профессионал в своем деле, но не владеет нюансами управления МКД. Между ними стоит договор управления, в котором, как полагал законодатель,  прописаны  права и обязанности сторон. Но большинство собственников не видели эти договоры, а когда проводится собрание и УК вносит одним из вопросов обсуждение документов, жители часто подписывают этот пункт для галочки, –  комментирует ситуацию первый заместитель директора ДГХ мэрии Наталья Шетнева. –  Анализ договоров, которые заключаются в Ярославле, да и в других городах страны, свидетельствует о том, что УК, пользуясь неподготовленностью собственников и отсутствием у них необходимых правовых знаний,  включают в договор пункты, которые удобны только для управляющих организаций. Граждане, не ознакомившись с документом, оказываются заложниками ситуации. На мой взгляд, чтобы обеспечить защиту граждан, на уровне Правительства Российской Федерации должен быть  утвержден типовой договор управления, в котором были бы четко прописаны нормы, которые  нарушать нельзя.
По словам Натальи Валентиновны, управляющие организации порой вписывают в договоры пункты, ущемляющие права собственников.  К примеру, возможность одностороннего расторжения  договора со стороны УК, хотя в соответствии с Жилищным кодексом право  расторгать договор в одностороннем порядке есть только у жителей. Или другой пример: если задолженность по дому достигает определенного процента,   управляющая организация  порой оговаривает для себя возможность расторжения договора также  в одностороннем порядке. В данной ситуации ущемляются права тех, кто своевременно вносит деньги по всем  платежным документам.  
Как доказывает в  том числе и судебная практика, подобного одностороннего расторжения не должно быть.  Возможно, таким образом управляющие организации хотят  привлечь внимание собственников к тому, что необходимо платить своевременно. Но  для работы с должниками есть и другие механизмы. Есть моменты, когда УК в соответствии с внесенными ими в договор пунктами не желают выполнять ту или иную  работу и  не несут ответственности за ненадлежащее содержание общедомового имущества в случае, если по статье содержание и ремонт на доме не собрано определенное количество средств. Опять же судебная практика свидетельствует, что это недопустимо. Определенный риск есть у  каждого вида деятельности, а у той, которой занимаются управдомы,  особенно, поскольку она имеет социальную направленность.
– Многие эксперты в сфере ЖКХ считают, что назрела необходимость придать протоколу общего собрания статус официального документа. У жителей в связи с введением обязательного лицензирования УК появляется право на лишение УК лицензии. И все это лишь на основании решения общего собрания, оформленного протоколом. Не секрет, что сегодня к их оформлению многие УК  подходят «творчески»,  и в суды поступают исковые заявления о том, что собрания, а соответственно протоколы  недействительны, –  говорит Наталья Валентиновна. – Протоколы общих собраний собственников должны  оформляться прозрачно и  обязательно с участием жителей,   в том числе и для подсчета голосов. Сегодня на уровне Госдумы рассматривается проект придания протоколу общего собрания дома статуса официального документа с установлением  уголовной ответственности за его фальсификацию.
В этой связи важно, чтобы жители не относились равнодушно к  возникающим у них проблемам. Специалисты структурных подразделений  мэрии и ДГХ, территориальных администраций  делают все, чтобы разъяснить жителям их права. В Ярославле проводятся  бесплатные семинары для председателей советов МКД. В прошлом году на них  обучались 432 человека. Председатели советов домов получили соответствующие сертификаты. О наборе групп можно узнать в департаменте городского хозяйства,  территориальных администрациях.
– Жители домов должны уважать себя. Порой они отдают свой голос на общих собраниях,  не зная за что.  Но даже один голос иногда может решить судьбу дома, – говорит Наталья Шетнева. – Советую жителям, когда проходят собрания дома, в том числе и по договорам на обслуживание, не отмахиваться, а внимательно посмотреть, что предлагает УК.   

ФОТО из архива редакции

Узнать об обучающих семинарах для председателей советов многоквартирных домов можно в отделе организации и управления жилищным фондом ДГХ по телефону 40­39­-49.