Когда в товарищах согласье есть

Наследие «Афони»

В СССР, где частной собственности не было, такой вопрос не возникал совсем, поскольку все жилье было государственным. Однако это не значит, что все идеально управлялось и обслуживалось, – достаточно вспомнить фильм «Афоня» о жуликоватом сантехнике, который, кстати, снимался в Ярославле. Когда СССР перестал существовать, а Россия стала жить по законам рыночной экономики, жилищно-коммунальный комплекс оказался одним из самых слабых мест.

Изменения произошли в 2005 году, когда вступила в действие новая редакция Жилищного кодекса РФ. Согласно ей бремя содержания многоквартирных домов легло на плечи собственников жилых помещений. Естественно, что наладить обслуживание даже 20-квартирного дома силами его жильцов было делом просто немыслимым. Значит, эту работу нужно было передоверить специалистам. Но если при СССР такие специалисты были наняты государством, то в РФ этим занялись управляющие компании, для которых содержание жилья стало коммерческой деятельностью. В качестве альтернативы россиянам было предложено создавать товарищества собственников жилья – ТСЖ. Их работа подразумевала активное участие собственников в управлении собственным домом. Хотя бы в форме голосований по тому или иному частному вопросу. Например, латать крышу или менять систему ХВС/ГВС – с условием, что денег хватает на что-нибудь одно.

В те годы жильцы многоэтажек, отдавших предпочтение УК, иногда попадали в нелепые ситуации, когда долги их домов по текущему ремонту и обслуживанию жилья начали стабильно превышать сборы по соответствующей статье в калькуляции. На этом основании некоторые управдомы принялись отказывать собственникам – исправным плательщикам – в текущих ремонтах. Даже в тех случаях, когда необходимость ремонта, что называется, не подвергалась сомнениям: к примеру, при поломках труб в системах горячего и холодного водоснабжения или протечках кровли. При этом ТСЖ умудрялись делать на своих домах куда большее количество ремонтов и модернизаций, не выходя за пределы тарифов, определенных городскими властями.

В 2011 году некоторые управляющие компании стали в одностороннем порядке увеличивать денежные взносы по статье «ремонт и текущее содержание жилья», что привело к юридическому «коллапсу». От собственников жилья пошли судебные иски. Когда управляющие компании стали проигрывать суды один за другим, вмешались власти. В итоге цены в платежках все-таки вернулись к рекомендованным.

Так, может, лучше ТСЖ?

Почему же в этой ситуации большая часть населения не воспользовалась возможностью создания ТСЖ? Причин тому несколько.

К примеру, на заре жилищных реформ этот способ управления домом распространялся весьма активно, но часто заканчивался крахом. Бывало, новый председатель, собрав коммунальные платежи месяца за два, исчезал в неизвестном направлении. Иногда он оставался на месте, но исчезали деньги: оказывалось, что управлять домом, даже будучи кристально чистым человеком, не так-то просто – нужно чуть ли не с микроскопом проверять всех контрагентов. Но чаще всего оказывалось, что, избрав форму управления ТСЖ, собственники квартир просто самоустранялись от работы, повесив все на одинокого председателя... И тут, конечно, результаты были плачевные.

– Успех работы зависит от того, насколько дружный народ подобрался в доме, – считает председатель одного из ТСЖ Фрунзенского района Ирина Тютрюмова. – Если все друг друга подозревают в намерении нажиться на соседе, не поможет даже хорошо обученный и грамотный актив. Конечно, нельзя рассчитывать на то, что все собственники будут одинаково дисциплинированны в части оплаты коммунальных платежей. Речь идет не о маргинальных семьях, а о том, что в тяжелую жизненную ситуацию может попасть любой. Я за многие годы руководства домом поняла одно: найти выход можно из любого трудного положения. Самое главное – жители должны чувствовать, что председатель действительно заинтересован в том, чтобы дом был в порядке. А разумно распоряжаясь деньгами, можно даже самый старый дом содержать в идеальном состоянии.

Конечно, на стороне УК в этой ситуации закон больших чисел. К примеру, если управляющая компания собирает средства с сотни домов, в каждом из которых в среднем по 200 квартир, она может себе позволить и собственную технику по уборке территорий, и круглосуточно дежурящие бригады сантехников, электриков, кровельщиков… ТСЖ в этой ситуации приходится действовать куда более изобретательно.

– На мой взгляд, наличие или отсутствие штатной техники или специалистов – не главный критерий эффективности управляющей организации, будь то ТСЖ или управляющая компания, – считает депутат муниципалитета Ярославля, председатель постоянной комиссии по вопросам городского самоуправления, законности и правопорядка Олег Ненилин. – У многих УК нет своей техники, но это не мешает им своевременно заключать контракты с теми организациями, у которых она есть, чтобы содержать территорию в идеальном состоянии. Это же касается и сотрудников: какой смысл держать на зарплате сантехника или электрика, если они могут работать по договору и быть привлечены к работе только в случае производственной необходимости. Вопрос, на мой взгляд, в другом: управляющие компании – это коммерческие организации, деятельность которых направлена на привлечение прибыли. ТСЖ же расходует все собранные средства на содержание дома, что позволяет заниматься не только сохранением, но и развитием инфраструктуры.

Сегодня в Ярославле работают около 700 ТСЖ. Когда-то их было больше – во времена действия 185 ФЗ наличие ТСЖ в доме было одним из критериев его вхождения в программу ремонта. Но когда этот закон перестал действовать, многие ТСЖ быстро закрылись. Что еще раз подтверждает: решение «сверху» в этом случае не работает.

А виноват председатель...

Наиболее достоверный критерий того, «кому живется весело, вольготно на Руси», может дать частота обращаемости населения с жалобами в органы власти. Первой инстанцией, в которую ярославцы несут свои обращения, является муниципальная жилищная инспекция.

– Жители домов, находящихся под управлением коммерческих УК, чаще обращаются с жалобами, чем ярославцы, живущие в домах под управлением ТСЖ, – поделился своими наблюдениями начальник муниципальной жилищной инспекции Антон Кириллов. – При этом, если ярославцы жалуются на управляющую компанию, то чаще всего они недовольны выполнением работ по содержанию и ремонту жилья. Если же поступает жалоба из ТСЖ, то почти наверняка она будет касаться работы председателя. Это объясняется тем, что, по мнению жителей, именно от председателя ТСЖ зависит состояние дома и придомовых территорий. И только в том случае, если от него добиться результата невозможно, горожане обращаются к нам. Кстати, ТСЖ может нанимать и частного управляющего, равно как и стороннюю управляющую организацию – к примеру, если председатель не уверен, что его компетенции достаточно, чтобы эффективно управлять домом. Но и в этом случае именно он остается главным лицом, которое несет ответственность и за весь комплекс жилищно-коммунальных услуг, и за ведение паспортного стола.

Что выбрать, УК или ТСЖ, решают собственники жилья. По большому счету и при той, и при другой форме работы дом можно содержать в очень достойном виде. Но только при условии, когда в товарищах согласье есть.